Các chuyên gia BĐS kỳ cựu mổ xẻ thị trường "ngôi nhà thứ hai" đang lên ngôi ở Việt Nam

Các chuyên gia cho rằng, các sản phẩm ngôi nhà thứ hai là khá hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về bản chất mô hình này do có những đặc tính kết hợp giữa nghỉ dưỡng và nhà ở.
Trong những năm gần đây, Condotel và Branded Residence (hay được gọi chung là sản phẩm ngôi nhà thứ hai) đã nhận được nhiều sự quan tâm từ chủ đầu tư và người mua. Sản phẩm này đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngành BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng với tốc độ tăng trưởng nguồn cung nhanh chóng trong giai đoạn 2015-2019. 
Theo thống kê của Savills Hotels, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm 33.000 sản phẩm thuộc phân khúc từ Midscale trở lên sẽ đi vào hoạt động, nâng tỷ trọng sản phẩm Ngôi nhà thứ hai lên tới 28,8% trên tổng nguồn cung lưu trú tại một số thị trường du lịch chính.

Tại Hội thảo trực tuyến "You Ask!" thuộc chuỗi See It First được diễn ra mới đây, các diễn giả đến từ Savills Hotels APAC, Baker McKenzie, Lodgis Hospitality Holdings và IQI đã "mổ xẻ" nhiều vấn đề hiện đang thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư và người mua liên quan đến các dòng sản phẩm này.
Các chuyên gia cho rằng, các sản phẩm ngôi nhà thứ hai là khá hấp dẫn đối với cả Người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về bản chất mô hình này do có những đặc tính kết hợp giữa nghỉ dưỡng và nhà ở.
Theo bà Trang Lương, Quản lý tư vấn Savills Hotels, việc phát triển những dự án ngôi nhà thứ hai giúp chủ đầu tư giảm áp lực về nguồn vốn đầu tư ban đầu đồng thời cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư cá nhân đa dạng hóa danh mục đầu tư. Ví dụ như một nhà đầu tư sinh sống và làm việc chủ yếu tại Tp.HCM có thể yên tâm đầu tư tại các thị trường xa hơn như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc hoặc thậm chí các thị trường phía Bắc như Hạ Long, Sapa thông qua các Chương trình cho thuê do Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành thực hiện nhằm bảo đảm duy trì chất lượng tài sản đầu tư và khả năng sinh lời. Qua đó sản phẩm Ngôi nhà thứ hai cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của các điểm đến mới nổi bên cạnh các thị trường du lịch lâu đời.

Dựa theo mục đích sử dụng của người mua, Savills Hotels đã phân loại các sản phẩm ngôi nhà thứ hai thành hai nhóm chính là sản phẩm Lifestyle (thể hiện phong cách sống) và sản phẩm đầu tư. Tại thị trường Việt Nam, sản phẩm ngôi nhà thứ hai thường mang tính chất đầu tư nhiều hơn. Vì vậy, trong giai đoạn thị trường phát triển nóng 2015-2017, hơn 80% số lượng sản phẩm mở bán hàng năm đều đưa ra cam kết lợi nhuận nhằm thu hút Người mua. Tuy nhiên trong ba năm trở lại đây, tiêu chí cam kết lợi nhuận đang dần bị thay thế khi người mua hiểu rõ hơn về bản chất của cam kết lợi nhuận và lựa chọn sản phẩm dựa trên nhiều các tiêu chí khác nhau chứ không chỉ quan tâm đến tỷ lệ cam kết lợi nhuận.
Đối với nhóm sản phẩm đầu tư, chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà các sản phẩm này còn mang tính chất của ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng.

 Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt.

Trên cơ sở đó, chủ đầu tư và người mua cần phải nắm rõ rủi ro của mô hình này không chỉ tại giai đoạn bán hàng mà còn nằm ở giai đoạn vận hành. Bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và phụ thuộc nhiều vào điều kiện thị trường, chính vì vậy việc tham gia quản lý của các đơn vị điều hành chuyên nghiệp có thể giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm.
Tuy nhiên, thông thường nhà điều hành chỉ tham gia với vai trò vận hành và không cam kết các nghĩa vụ tài chính với người mua. Do đó, bên cạnh việc nghiên cứu kỹ mô hình và định vị của dự án, chủ đầu tư cũng cần cẩn trọng trong việc hoạch định cấu trúc Chương trình cho thuê để hỗ trợ việc quản lý dòng tiền hoạt động nhằm thực hiện đúng những cam kết với người mua. Về cơ bản, đây là chương trình mà chủ đầu tư sẽ thay mặt người mua vận hành cho thuê tài sản và hai bên cùng chia sẻ thu nhập từ việc vận hành theo một tỷ lệ nhất định.
"Khi đầu tư sản phẩm ngôi nhà thứ hai, người mua mong muốn tài sản của mình sẽ được vận hành bởi một đơn vị chuyên nghiệp nhằm bảo đảm khả năng sinh lời như kỳ vọng, đồng thời cũng mong muốn tài sản được bảo trì bảo dưỡng nhằm duy trì ở tình trạng tốt nhất. Vì vậy Chương trình cho thuê sẽ là một công cụ để hỗ trợ thực hiện các kỳ vọng này, đồng thời cũng là một yếu tố quan trọng đảm bảo việc vận hành hiệu quả của một dự án Ngôi nhà thứ hai", bà Trang nhấn mạnh

Theo thống kê của Savills Hotels, gần 80% số sản phẩm Ngôi nhà thứ hai trên thị trường Việt Nam có áp dụng Chương trình cho thuê nhằm hỗ trợ bài toán đầu tư của đa số khách hàng. Đối với nhóm sản phẩm này, hơn 98% số sản phẩm đã mở bán áp dụng chia sẻ lợi nhuận hoạt động từ việc vận hành Chương trình cho thuê. Chỉ một số lượng rất ít dự án trên thị trường, chủ yếu là nhóm sản phẩm cao cấp (định vị Luxury) mới áp dụng việc chia sẻ doanh thu.
Đối với người mua, theo các chuyên gia, trước hết cần xác định rõ mục đích mua ngôi nhà thứ hai, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để có thể chọn được sản phẩm phù hợp.
Đối với chủ đầu tư, việc nghiên cứu kỹ mô hình, xác định cơ cấu quản lý và khả năng sinh lời từ dòng tiền hoạt động của dự án ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu sẽ giúp đưa ra chiến lược phù hợp với thị trường, ngân sách đầu tư cũng như tìm kiếm đơn vị điều hành phù hợp.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện đang có những biến đổi nhanh chóng cùng với sự thay đổi bối cảnh kinh tế xã hội và các yếu tố nhân khẩu học. Việc người mua hiểu rõ về bản chất của sản phẩm cũng như việc hoạch định kỹ lưỡng và phát triển cẩn trọng các dự án từ phía chủ đầu tư sẽ giúp thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

(Theo CafeF ra ngày 25/05/2021)